专题：万科总裁祝九胜更新一又友圈疑似恢复被公安机关带走传奇

　　开首：端庄社

　　文丨郭小兴  

　　1月17日，刚刚碰到劲爆音信冲击的万科A（000002.SZ）股价大幅低开低走，一度创60日新低至6.45元/股，对应跌幅逾越6%。不外，收盘跌幅收窄至3.63%。债券方面，多只万科债券下昼也出现拉升表象。

　　万科方面告诉投资者，刻下无蔓延债券到期技能的野心；针对2025年将要到期的公开债务，公司会负重致远，应酬筹划债务兑付。

　　根据《财经》报说念，有接近万科的东说念主士清爽，1月15日上昼，万科实施董事、总裁、首席实施官祝九胜曾出当今公司，之后就行止不解。收尾刻下，还莫得凭证娇傲祝九胜的此次失联是否跟万科计算径直筹划。

　　1月16日晚间，《经济不雅察报》报说念称，祝九胜于1月15日被公安机关带走。

　　1月17日凌晨，祝九胜更新了一又友圈。随后，他通过微信、电话向媒体、金融机构报祥瑞；《经济不雅察报》的上述报说念也于17日删除。

　　《经济不雅察报》另有报说念称，深圳市政府筹划责任专班仍是全面介入万科，万科或将靠近摄取改选。对此，另一位接近万科的东说念主士对《财经》清爽：约半年前，深圳市政府为了匡助万科融资，曾组织过专班同万科相似。收尾发稿，该东说念主士暗示万科并未接到国资委入驻摄取的音信。

　　《财经》向万科董事会通知朱旭核实上述媒体报说念的信息，收尾发稿时未得回回复。《财经》亦未能筹划到深圳国资委对筹划报说念赐与置评。

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　　经此“一役”，万科刻下边临的计算困局已成人所共知。端庄社分析师发现，其最新的财报，2024年三季报娇傲，2024年1-9月，其营业收入、净利润和计算行为产生的现款流量等各项见地，均创下上市以来最差弘扬；销售净利率、净财富收益率（ROE）均由正转负；销售毛利率则由两位数跌至个位数。其中，营收为2199亿元，下滑24.2%；净亏本高达179.43亿元。

　　在同业业，2024年三季度，保利发展的净利润同比下滑27.64%，与前一年度同期基本持平，尽管仍然亏本但同比下滑幅度不大。

　　据同花顺iFinD数据统计，收尾11月4日，在房地产开采板块中，A股共有94家房企发布2024年三季度功绩论述，其中，营收同比增长的共有29家，占比30.85%；归母净利润同比增长的共有20家，占比21.28%；盈利的共有52家，占比55.32%。

　　这意味着，房地产行业半数企业已呈现增长态势，但一直以“圭臬优等生”示东说念主的龙头房企万科，却不在此列。

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　　造血能力趋弱的背后，债务问题“庐山面庞目”般突显。

　　端庄社分析师梳理获悉，收尾2024年9月底，万科净欠债率为66.2%；有息欠债整个3276.1亿元；尽管短期告贷独一86.78亿元，但一年内到期的非流动欠债高达1115.21亿元，对应的币资金却独一797.45亿元。

　　这意味着，现款流无法粉饰短债规模，万科现款流仍然格外病笃，短债危急仍然莫得拆除。

　　尽管收尾刻下，万科尚未堕入债务背约现象，这粗略娇傲万科仍有一定的挪腾空间。

　　不外，了然于目的，从2023年第一季度到2024年第三季度，万科的货币资金规模在逐季下落，从1400.06亿元跌至797.45亿元，跌幅高达43%；同期，一年内到期的非流动欠债从596.57亿元轰动上行，达到最新的1115.21亿元，增长速率格外快。

　　后续该奈何应酬短债压力，极地面进修着万科经管层。

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　　事实上，端庄社2020年以来发布的几篇研报，早已对此进行过警示（参见《年报亮相后市值已挥发400亿，手捏1600亿现款，万科却如如芒刺背》、《推倒、归附、再推倒！万科，扫数围墙因何争吵了三年之久？》、《债权东说念主费力辟谣后，万科仍没逃过“股债双杀 ”》等）。

　　端庄社发布的上述研报觉得：

　　尽管万科的财富欠债率在行业平均水平中一直都处于相对较低的位置，但从规模和行业影响力的角度来看，其高欠债依然容不得涓滴小视。

　　问题是，彼时已高喊了多年“活下去”的万科，为什么仍然莫得把杠杆率大幅降下去？

　　或者换个问题，为什么万科的高杠杆率没能大幅降下去？

　　端庄社分析师觉得，其中一个很大的原因，即是摊子铺得太大。在拿地金额上，万科在2020年-2023年技能的规模放松了七成，但地盘储备规模却并莫得下落太多。数据娇傲，2020年，万科总地盘储备面积为16202万平米，2022年为11853万简单米。到了2023年10月，地盘储备面积依然有逾越1亿简单米。

　　粗略在彼时的5年前，地盘储备面积是一家房企规模化的筹码，但在房地产行业遇冷，库存去化费力的当今，居高不下的土储就像是一只撞着蛋糕的铁盒子，拿着太重丢了可惜，强行拿着还有砸在脚背的可能性。

　　在销售规模下落和债务危机横行之际，万科居于高位的地盘储备很昭着属于后者。

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　　公开贵寓娇傲，万科2024年1-7月已转让31处财富，商办、栈房、公寓王人在列出售。据2024年三季度报显露，万科通过大量往返回款232.6亿元，已完成年度回款标的的78%；与此同期，第三季度，完了计算性净现款流3.3亿元，自二季度以来接续保持为正。

　　2024年11月1日信息娇傲，万科已将旗下的武汉新唐共祥交易经管有限公司50%股权，以1.5亿元的对价转给万物云四肢到期应收款项的抵债财富。这也就是说，万科的瘦身野心仍在稳步鼓励中。

　　也就是说，大手笔处置财富、责罚应收神情是孝顺现款流的一项要津举措。

　　不外，万科可供出售的财富有限，加之财富的流动性受限，要防守现款流的安全褂讪，归根结底照旧需要依靠销售回款。

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　　值得一提的是，2024年3月29日，万科董事会通知朱旭先容了深圳国资真金白银支撑万科的四大类门径：“第一，匡助万科处置流动性相比低的不动产和始终股权投资；第二，商场化面目来认购万科旗下盈利的糜费基础口头；第三，通过深圳国企和万科之间的产业型协同，推动了多个神情和洽；第四，深圳国资也在积极和洽金融资源来支撑万科”。

　　同庚5月27日，万科位于深圳的深圳湾超等总部基地T208-0053宗地以挂牌价22.35亿元成交，由深铁集团和深圳市南山区国资委下属的深圳市大沙河树立投资有限公司100%控股公司——深圳市百硕迎海投资有限公司接盘。

　　这些公开贵寓都标明，深圳国资如实仍是起先、且赤忱满满，只不外收尾刻下尚未顽抗万科功绩的下滑和逆境的露馅。【《端庄社》出品】

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